这两天，广州市花都区处于深冬时节却晴空万里，宛如温暖的春天。在新华街道集群街 2 号楼内，73 岁的老业主文姨手持新房钥匙，站在阳台上享受着阳光。让她感到欣喜的是，她居住了 40 年的那座“老破小”危房，如今被重新修建成为一座崭新的现代化居民楼，楼下的街道也变得焕然一新。

1 月 11 日上午，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街 2 号迎来了正式验收交房交证。在新房内进行参观时，花都区委书记邢翔向第一财经记者介绍道：“不仅交付了钥匙，我们还把产权证都办理好了。”

集群街 2 号楼位于广州市花都区新华街道辖区内，处在广州北站片区的东南侧。它属于典型的老城区旧楼，这里人气兴旺且商业繁华。原来的旧楼是在 1976 年开始建造的，是 5 层的混合结构，一共有 25 户。经过了 48 年岁月的洗礼，房屋损坏的情况很严重，被鉴定为 D 级危房。2024 年 3 月，集群街 2 号楼的业主们自行筹集了数百万元资金。他们对那栋已经“病入膏肓”的老楼进行了全面的“自拆自建”工作。仅仅经过了短短 9 个月的集中建设时间，到如今终于完成了验收并可以交房了。

当前，北上广深等超大特大城市在发展过程中，已经步入了增量建设与存量更新同等重要的新发展阶段。实施城市更新，这是城镇化发展过程中必然要经历的。然而，城镇中那些老旧小区的改造，存在着数量大、涉及范围广的情况，并且改造所需要的资金，以及在改造过程中各方利益的平衡等问题，都给项目的推进带来了挑战。

（重建前）

（重建后）

危楼变新房

集群街 2 号楼处于闹市之中。它位于新华街道新华市场旁边。周边有很多老旧居民楼。这里人口较为密集。在 2024 年 3 月，第一财经记者首次前来探访的时候，看到这里的外墙有斑驳的痕迹，砖体裸露着，显得老旧且破败。而如今，仅仅过去了 9 个月，这里已经呈现出了一番新的景象。

2025 年 1 月 11 日上午，第一财经记者再次前来探访。当他们来到这里时发现，这里过去那种“老破小”的景象已经完全消失了。老旧的居民楼已经变成了一栋崭新的白色居民楼建筑。

并且，过去居民楼楼下的小广场存在杂乱无序的情况，摊贩也聚集在那里。现在，那里被宽敞整洁的小广场所取代。集群街 2 号旁边的集群党群服务中心，成为了业主以及周边地区居民的休闲学习的平台，同时还配备了 ATM 机等办事的小设备。

我们过去的旧楼布局是这样的：类似于早期的企业宿舍，卧室、客厅、厨房、卫生间等功能间被公共空间分隔开来。其中，狭小的厨房甚至容纳不下一个标准的洗碗池，做饭和洗菜不得不分开进行，而且油烟在这狭小的空间里也难以消散。谈及过往，一位业主不停地摇头。

新房的户型结构很不错，室内的装修也很靓丽。电梯能够直接到达屋门口，水、电、燃气这些设施一应俱全。周边有服务中心，还有菜市场、茶楼以及商超等。生活环境在不断地变好，居民钟彩兰表示她准备搬回来，继续在这里养老，安享晚年。

花都区官方介绍，集群街 2 号楼项目得以实施。此项目成功解决了小区居民多年来面临的供水问题以及电梯加装等问题。同时，该项目还使房屋增值了 1.6 倍之多。这既让居民享受到了最优的资源，又走出了一条不同于政府主导、引入开发商拆建的第三条路径。

我不知来了多少次，几乎每周都要来几回。我把控着每一个建设细节，其中包括地砖材料的选用等。谈及过往 9 个月对集群街 2 号楼项目的参与，花都区住建局局长江奇指着脚下的地砖告诉第一财经记者。

邢翔在与广东省住房和城乡建设厅相关领导一同参观集群街 2 号楼新房的时候表示，在新房建设期间，她时常来到现场以了解施工进度。

第一财经记者注意到广州钢结构，集群街 2 号楼项目建设进展迅速。这得益于当地政府的主动对接，也得益于各职能部门的积极协调。

据了解，集群街 2 号楼周边环境较为复杂。工期方面比较紧。社会关注度也较高。在项目施工过程中遭遇了许多困难。施工时间处于高温雨季，即 2024 年 4 至 6 月，大雨持续的时间为历年之最。施工地点的自然人文条件等都不理想。

这里处于岩溶地区，溶洞众多，所以基础处理的难度比较大。周边是老城区，附近人口很密集。在施工段，需要与居民的作息时间进行平衡广州钢结构，要考虑到居民的作息情况，常常每天的工作时间还不足 6 小时。一位工程建设人员指着周边环境对记者说，这里的施工场地很狭小，机械和建材都没有地方堆放。当初在施工时，协调的工作量很大，涉及的面也很广。

花都区住建局按照官方要求执行“早”字诀。他们结合日常的质量安全监督检查工作，主动向前对接。逐一攻克竣工联合验收的难点和堵点，使得竣工联合验收能够“早”些起步，“早”些办结。同时，与区规划与自然资源局协同配合，加快推进竣工联合验收、土地出让金计缴以及不动产登记的合并办理。从申请联合验收到取得不动产权证的时间，从原来的 2 - 3 个月压缩到了 15 天，从而解决了业主多头跑、多环节以及耗时长等问题。

寻找“平衡”成关键

住房城乡建设部提供的数据表明，2024 年，城镇老旧小区改造开始了 5.6 万个。在这些小区内，各类老化管线被更新改造超过 5 万公里，加装电梯有 2.5 万多部，增设的停车位超过 50 万个。全国 106 个完整社区建设试点取得了积极的成果。19 个省（市）打造出 37 个城市儿童友好空间建设样板，386 个城市新建了 2254 个养老服务设施。

近日全国住房城乡建设工作会议于北京召开。该会议提出，2025 年将大力推行城市更新这一举措。同时，要全面完成在 2000 年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。在新年首次举行的国务院常务会议上，专门针对城市更新工作进行了研究。并且，在此次会议上还部署了要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区以及城中村等的改造工作。

集群街 2 号项目具有重要意义且取得了成功。它为我们解决超大城市发展新阶段危旧房治理难题提供了帮助，也推动了城市更新工作迈上了新的台阶，为我们提供了重要参考。2025 年，我们将依据应改尽改的原则，持续推进老旧小区改造工作，并且积极探索城市更新的新模式新路径。广东省住房城乡建设厅副厅长杨清淦在现场作出了这样的表示。

广州市住房与城乡建设局的局长蔡胜表示，广州的危旧房在原拆原建方面存在着很大的市场需求以及存量规模。“有大量建成年代已经很久远的城镇住房，由于其建设标准比较低，并且年久失修，从而出现了极为严重的安全隐患问题，这些住房迫切地需要进行改造升级。”

城镇老旧小区改的内容是什么呢？又是怎么改呢？小区居民的期盼，就是我们进行改造工作的重点。蔡胜如此表示。对于老旧小区改造，还是需要为每一位业主进行考量，去寻找各自的平衡点，以此来达成共识。一位关注旧城改造的建筑行业人士这样说道。

1 月 11 日上午，集群街 2 号楼的业主黄先生，手拿着新房钥匙走进了新家。当谈到即将入住新房时，这位中年男子非常高兴，甚至流下了眼泪。他向第一财经记者表示，自己怎么都没有想到，有一天能够和家人住进这么宽敞明亮的房子。

黄先生家面临的现实难题，或许在很多危旧房改造成功之路上犹如“拦路虎”一般。黄先生家里生活状况不佳，夫妇俩收入比较少，短时间内没办法承担起旧房改造所需的资金费用。家里有 5 口人居住，除了他和老婆孩子 4 人外，还有一位残疾人妹妹。所以需要多腾出一间房来照顾她，这样一来，未来新建的房子面积会比原房屋大 60 平方米左右，达到 70 平方米。算下来，总共需要掏出 35 万元。

花都区政府主动引入了金融机构，从而为黄先生排忧解难。黄先生表示：“我们有住房公积金，能够慢慢还房贷。”此外，当地还请设计单位为黄先生专门设计了新房格局。

在小区整体重建时，既涉及共有部分的重建，也包含每位业主专有部分的推倒重建。每位业主的专有部分是否要重建，以及怎样进行重建等事宜，只有可独立作出意思表示的所有权人能够自主决定，其他任何人都无权进行干涉和剥夺。正因如此，小区重建的规划必须要取得全体业主的一致同意。上海易居房地产研究院研究总监严跃进长期关注房地产领域，他告诉第一财经记者，只要有一户不同意，项目就只能停摆。

(本文来自第一财经)