近年来，随着深圳企业已大量搬到黄江，黄江的工厂逐渐变得短暂供应。图显示了黄江的Yuyuan工业区。 Sun Junjie的照片，南方每日记者

徐Yuanyu参加了黄江的生产研讨会，技术工作人员正在机器前工作。

Sun Junjie的照片，南方每日记者

西安·尤尼乌（Xiang Yuanyu）在黄江（Huangjiang）的Baoshan社区找到了合适的工厂，并从深圳搬到了黄江。图片显示了西安·尤尼（Yuanyu）在黄江的工厂。

Sun Junjie的照片，南方每日记者

Xiangyuanyu Holdings Co.，Ltd。（以下称为“ Xiangyuanyu”）是主要从事手机和其他电子产品的数据线制造商。它的产品主要出口黄江钢结构厂房，主要出售给欧洲，美国和东南亚。去年9月，经过长时间的搜索，徐Yuanyu终于在黄江的Baoshan社区找到了合适的新工厂，并从深圳搬到了黄江。

近年来，随着东格恩（Dongguan）和深圳的一体化逐渐加深，黄江（Huangjiang）将深圳的溢出资源转移到了该镇，从而实现了快速的经济和社会发展。但是，像西安·尤尼（Xiang Yuanyu）这样的许多深圳公司的进入还为黄江带来了诸如工厂供应需求和租金上升的测试，需要对其进行适当的处​​理。

●访谈和写作：南方每日记者陈

深圳企业定居在黄江以改善工厂条件

Xiang Yuanyu是子行业的较大企业。今年的总运营量已达到近6000万元人民币，定于明年3月下达生产订单。该公司还专门为研发投资了超过100万元人民币。申请国家高科技企业已经开始。

公司负责人陈·汤波（Chen Tongbo）表示，促使企业搬迁的重要原因之一是生产工厂问题。 “多年来，深圳多年来，除了劳动力等成本逐渐增加外，工厂建设也是一个大问题。该公司无法租用合适的地点，而且容量的扩大也有限。”

西安·尤尼（Xiang Yuanyu）过去在深圳租用的工厂建筑是从“二手房东”租用的。价格很高，价格调整期很短。租金经常波动，每三年每平方米增加约四到五元。去年9月，陈·汤博图（Chen Tongbotuo）的中介机构在黄江（Huangjiang）为他寻找几个地点。经过几次比较，他终于选择了当前的工厂区域。

当前的工厂是一个独特的庭院黄江钢结构厂房，靠近主要道路，具有方便的交通工具，陈·汤波（Chen Tongbo）非常满意。实际上，西安·尤尼乌（Xiang Yuanyu）在2011年左右一直搬到黄东。去年，陈·汤博（Chen Tongbo）在黄江定居，他听了该机构的建议，发现工厂离家不远，所以他迅速租了它。工厂租金为每月每平方米13元，比深圳租金的工厂少约5元，而且与黄东其他地方的价格相比，它也非常有利。

在Xiangyuanyu工厂一楼的入口处，一辆带有Hunan车牌的卡车正在装载和卸货。 Chen Tongbo说，由于那年他没有在黄江找到合适的地点，因此他回到了他在湖南的家乡购买工业用地。建造了生产工厂，约有100名工人。每天，此类卡车在湖南和广东之间旅行，以运输原材料和成品。

类似于徐Yuanyu曾经面临的站点问题，Dongguan Kexin Precision Precision General Machinery Co.，Ltd。也计划更换工厂。该公司主要为塑料行业生产自动化设备，在该行业中众所周知。今年的销售额接近2000万元人民币，但只有6名员工，该公司的福利相当大。但是，Kexin Precision负责人Zeng Zhigang希望能够进一步改善生产研讨会。

Kexin Precision位于Huangjiang的北岸社区。院子里还有其他几家公司所在的公司。 Kexin Precision仅租用了约500平方米的工厂建筑之一。自2007年以来，该公司一直在这里生产和运营。

“我们现在正在采用光资产模型。我们只负责研发和销售，生产部分被分包给专业制造商以完成。” Zeng Zhigang说，Kexin Precision有两名工程师负责设计设备图纸，然后将其发送给相关的制造商。当进行生产时，只有最终组装部分由Kexin Precision完成，并且生产需要更少的站点。即便如此，随着产品销售的逐渐增加，小于500平方米的场地似乎仍然有些拥挤。

Zeng Zhigang还一直在寻找黄江的新网站，希望改善生产和办公环境。 “例如，在工业园区找到一栋两层楼的建筑物，其顶部和生产都在生产下，但尚未租用合适的建筑。”

租金支出占运营成本比例较低

近年来，随着深圳企业已大量搬到黄江，黄江的工厂建筑物的供应逐渐变得紧张，这在深圳附近的Meitang社区中尤为明显。 Meitang社区靠近深圳广明新区。从景明新区到这里只有大约20分钟的车程。 Dongshen高速公路通过，从高速公路的入口和出口开车只需要5分钟。此外，土地资源相对丰富，自然环境很美，它吸引了您。深圳凯来投资房地产。

在这种背景下，工厂的欣赏受到深圳的显着影响。今年4月，Meitang社区进行了粗略的统计数据。以前的当地工业土地转移价格约为600元/平方米，增加到约800-1,000元/平方米；工厂建筑的原始转让价格约为1,200-1,300元/平方米。它上升到约2,000元/平方米；工厂的租金最初约为12-13元/平方米，但上升到约16-18元/平方米。

到今年12月，旧工厂的租金约为16-18元/平方米，新建工厂的租金约为19-21元/平方米。不久前签署的最新租赁合同达到22元/平方米。随着土地供应的限制和工厂租金的增加，购买或转让工厂建筑物相对较少。

“从去年年底到今年年底，梅塔工厂的租金经历了相对明显的增长。主要原因是进入了大量的深圳企业。” Meitang社区党工作委员会秘书Chen Peihe大概估计，尽管Meitang近年来是新建造的，但这是一个新的。有数十万平方米的工厂建筑物，但它们仍然供不应求，社区中的工厂充满了负担。

但是，当Chen Peihe访问深圳的转会公司时，他特别注意深圳的工厂租金价格。与深圳相比，黄江仍然具有近一半价格的价格优势。同时，由于大多数搬入公司的公司使用的土地不到2,000平方米，因此租金支出与公司运营成本的比例尚不高。这也与记者学到的有关访问的知识大致一致。与租金相比，税收负担，劳动力和其他费用仍然是公司支出的主要项目。

同时，对于想要在Meitang定居的良好和大型项目，Meitang社区与工业园区的工厂建筑物数万平方米的工厂建筑协调。因此，工厂的供应和需求并没有影响社区的发展。

该镇工厂的利用率超过95％

在黄江工业工厂，村庄范围内的集体物业和集体集体资产占很大一部分。 2013年9月，黄江建立了一个集体资产交易管理中心。整个城镇中属于乡村集体资产的所有工厂物业都必须通过平台进行交易。

黄江农业机构办公室主任刘·尚齐安（Liu Shengqiang）表示，截至今年11月底，该平台已记录了今年80多家租金的物业，据估计，全年将租用100多个案件，其中约80％是工业工厂建筑。通过集体资产交易管理中心平台的租金，工厂租金的溢价比原始租金高约10％。

“黄江目前的工业工厂空缺率很低。基本上，只要工厂空置，新公司很快就会接管，使用率至少为95％。”每年总数。与黄江工厂总数相比，租金量仍然较小，而且工厂的总流动性不大。

另一方面，单个工厂租金也很受欢迎。 “可以用“供应和需求”的四个字总结了黄江工厂建筑物的租金状况。住房供应非常快，可以再次出租住房供应的天数最短。”刘是一名为徐元的新工厂的经纪人，找到了一个新的工厂区域。先生，他在黄江从事中介服务已有十多年了，今年工厂租金的上升也使他感到惊讶。

不久前，他成功介绍了一家公司租用一家工厂，交易价格超过20元/平方米。刘先生说，从去年到今年，工厂的租金平均每平方米增加了约5元，价格约为18至22元。根据他的分析，租金的迅速增加主要是由于将大量的深圳公司转移到黄江，导致住房供应很紧张。同时，一些大型投资公司占领了一些大型工厂区域，然后将其转运，这在一定程度上也增加了。租金价格。

“二手房东”数量的增加也吸引了黄江相关部门的关注。在Huangjiang集体资产交易管理中心平台上，对工厂租金的门槛施加了某些限制。原则上，需要将工业工厂出租给生产企业，申请人必须签署商业许可。 Liu Shengqiang说，在当前合同案件中，中介或投资公司提交的申请比例已经很低，该申请在筛查“二手房东”方面发挥了作用。

前三个季度的GDP增长率在同一时期的同期最高

租金的上升和工厂短缺间接地反映了黄江经济的积极发展。 11月底，黄江镇在一次关于“加倍计划”工作的研讨会上透露，黄江镇的GDP在今年的前三季度增长了8.5％，是过去四年同期的最高增长率，宏观经济保持了稳定而积极的发展趋势。

在前三个季度的成绩单中，黄江取得了外贸进口和出口，固定资产投资和工业生产的杰出成果：从今年1月到八月，黄江以超过高于规模的工业价值获得了47.6亿元的额外价值规模。 ，比2016年同期上升12.2个百分点；该镇的固定资产投资总额为36.8亿元人民币，同比增长66.1％，在该市排名第一。外贸进口和出口表现出回收迹象，总金额为259.52亿元，同比增长15.5％。

黄江镇党委员会秘书Ye Jinrui说，从“广东港口大湾大湾地区”的概念到“广东 - 桑兴科学与技术创新走廊”计划，Dongguan，Huizhou和其他其他登山区，地区正在积极融入深圳的城市发展，黄江必须进一步改善其“投资促进”，吸引投资并与深圳的高质量资源建立联系。 “双重计划”和“投资促进”专注于使高质量的行业“更强大”和“引进”，而“城市质量”意味着通过“促进环境和促进服务”来“保持”高质量的行业。

“租金的上升表明了黄江经济的活跃状态，这也表明，发展前景对企业很乐观。” Sun Yat-Sen University经济学教授Lin Jiang说，随着Dongguan和Dongguan和深圳一体化的加速发展，Huangjiang具有独特的地理优势，并以其位置优势吸引了他们。深圳企业的进入是不可避免的结果。林·江（Lin Jiang）认为，作为距东圭（Dongguan）最接近深圳的城镇之一，黄江具有地理优势。随着铁路运输的发展和服务行业辅助设施的改善，黄江有很大的发展空间，可以与深圳资源建立联系。 。

“深圳的整合和发展不仅是距离的问题。在互联网时代，距离不再是最重要的影响因素。只要黄江和深圳的行业具有一定的互补性，他们就可以从建立整个工业链的观点。”林江说，现在人们不再将地理距离视为最重要的标准，而是要看工业链和价值链合作的空间是否更大。两个地方之间的合作至较高的水平。

“租金的短期增加也将有助于黄江的集体经济收入增加，但是将来，黄江应该坚持遵守转型，升级和创新发展的概念，不断提高工业结构，并努力提高提高的效率在严格的土地福利条件下，单位土地发展。

■记者的笔记

练习“内部力量”

更好的接受

深圳溢出资源

最近，通过访问Huangjiang Enterprises，社区和相关部门，记者发现，黄江的迅速趋势是改变工厂租金。在加入东圭和深圳一体化的背景下，可以说这一结果的出现是可以预料的。里面。

当深圳加速其对创新的转变时，经济结构已进行了深入的调整，并且在土地，劳动力，工厂租赁和其他方面的企业的运营成本继续上升。创新的企业与传统企业不同，其产品或服务具有很高的增加价值和就业数量。它具有小面积和小占地面积的特征，并且具有更强的承受租金变化的能力。相反，传统的电子通信和其他制造公司对工厂的地区和位置有更多要求，并且对租金更加敏感，因此近年来，它们已搬到附近的Huangang河。

记者发现，从去年下半年到今年上半年的租金上升，有多个因素。首先，东圭和深圳的整合进入了一个加速时期，企业转移的数量发生了定性变化。企业的涌入导致工厂相对较低，这也是这一轮租金增加的基础。其次，工厂建筑物的供应比企业的供应要慢，无法满足租金需求的突然增加。在过去的几年中，在黄江农村的集体经济收入中，集体财产的租金收入始终占重要的比例，但是工厂的重建和扩建相对不足，标准化的新工厂的建设需要成为加强。以上两个点构成了供应和需求方面的基本矛盾。

此外，“二手房东”现象的增加在一定程度上有助于促进租金的增加。一家工厂代理商告诉记者，一家有能力的投资公司租用了更大的工厂，然后将其转运，该公司直接或间接增加了租金并增加了公司租金的时间和货币成本。

但是，值得注意的是，即使黄江经历了这一轮租金上涨，它仍然比深圳有巨大的价格优势，而且仍然是一个低地。黄江的许多私人中小型企业通常都有生产所需的工厂区域，因此企业运营成本中的租赁费用比例仍然相对较低。该公司提到的更多是，它希望政府可以在减税和就业支持方面提供援助。

同时，上升工厂的租金是经济发展过程中不可避免的现象，并且客观地在促进经济结构的调整和升级方面起着一定的作用。一些对租金更敏感的低端企业放弃了宝贵的工厂资源。具有较高附加值和强大市场竞争力的创新企业可以发展出来，从而提高了Huangjiang开发的质量和效率。

记者认为，面对越来越稀缺的土地资源，增加高标准工厂的供应，并利用更周到的政府服务来帮助企业解决发展问题，以便将来，黄江应加速现有旧工厂的翻新，以便为了更好地承担深圳的溢出资源，并实现了黄江的快速发展。